Kısaca
- Kanunun belirlediği sabit bir oran yoktur.
- Oranı konum, imar durumu, maliyet ve mevcut daire sayısı birlikte belirler.
- Yüzdeye değil daire listesine bakın: hangi daire, kaç metrekare, hangi kat.
Paylaşım oranını belirleyen etkenler
| Etken | Malik payını nasıl etkiler? |
|---|---|
| Arsanın konumu ve bölgedeki satış değeri | Değer yükseldikçe müteahhit daha az daireyle maliyetini çıkarır; malik payı artar. |
| İmar durumu (emsal, kat sayısı, çekme mesafeleri) | İzin verilen inşaat alanı büyüdükçe paylaşılacak alan da büyür. |
| Mevcut bağımsız bölüm sayısı ve büyüklüğü | Çok sayıda küçük daire varsa her malike daire çıkarmak zorlaşır. |
| İnşaat maliyeti ve teknik şartname | Zemin iyileştirme, bodrum, otopark ve üst sınıf malzeme maliyeti artırır; müteahhidin payı da büyür. |
| Müteahhidin üstlendiği ek yükler | Kira bedeli, taşınma, yıkım, harç ve proje giderleri orana yansır. |
| Parselin biçimi ve cephesi | Dar ya da köşeli parselde verimli plan çıkmaz, satılabilir alan düşer. |
Oran neden tek başına yanıltır?
Aynı yüzde iki ayrı teklifte bambaşka daireler demek olabilir. Biri brüt alan üzerinden hesaplar, öbürü net. Biri size arka cepheyi ve alt katları bırakır, öbürü karışık dağıtır. Dükkânlar ve otopark hesaba katılmış mı?
Bu yüzden teklifi yüzdeyle değil, bağımsız bölüm listesiyle okuyun.
Fizibilite nasıl hesaplanır?
İmar durumu
Belediyeden alınan belgeyle parselde yapılabilecek toplam inşaat alanı bulunur.
Satılabilir alan
Ortak alanlar düşülür, kalan alan dairelere bölünür.
Maliyet
Yıkım, proje, inşaat, harç ve finansman giderleri toplanır.
Denge
Müteahhidin maliyetini ve kârını karşılayacak daireler ayrılır; kalanı maliklerindir.
Binanın riskli yapı olması oranı etkiler mi?
Dolaylı yoldan, evet. 6306 sayılı Kanun'un Uygulama Yönetmeliği, riskli yapıların yenilenmesinde mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediye harç ve ücreti alınmayacağını söyler; noter ve tapu harçlarında da muafiyet vardır. Maliyet düşünce pazarlık payı doğar.
Yine de oranı asıl belirleyen arsanın kendisidir. Burada rakam vermiyoruz, çünkü parseli ve imar durumunu görmeden söylenen her oran tahmindir.
Bilgilerinizi bırakın, sizi arayalım.
Sık sorulan sorular
Kat karşılığında yasal bir oran var mı?
Hayır. Oranı taraflar serbestçe kararlaştırır ve sözleşmeye yazar.
Oran sonradan değişebilir mi?
Sözleşmede proje değişikliği için hüküm varsa o uygulanır. Yoksa tarafların yeniden anlaşması gerekir.
Malikler kendi aralarında neye göre paylaşır?
Çoğunlukla arsa payına ve eski dairenin konumuna göre. Yöntemi malikler toplantısında yazılı karara bağlayın.
