Kısaca
- İkisini de 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu düzenler.
- İskân alındığında kat irtifakı kat mülkiyetine resen, yani başvuru beklenmeden çevrilir.
- Beş yıl içinde yapı yapılmazsa kat irtifakı mahkeme kararıyla sona erdirilebilir.
Kat irtifakı ve kat mülkiyeti karşılaştırması
| Kat irtifakı | Kat mülkiyeti | |
|---|---|---|
| Ne zaman kurulur | Yapı başlamadan ya da sürerken | Yapı tamamlandıktan sonra |
| Hakkın niteliği | Arsa payına bağlı irtifak hakkı | Bağımsız bölüm üzerinde özel mülkiyet |
| İstenen belge | Onaylı mimari proje ve yönetim planı | Bunlara ek olarak yapı kullanma izin belgesi |
| Neyi gösterir | Bölümün projedeki yerini ve arsa payını | Bölümün yapıldığını ve kullanılabildiğini |
| Sona erme riski | Beş yılda yapı yapılmazsa hâkim sona erdirebilir | Böyle bir süre yoktur |
Kat irtifakından kat mülkiyetine nasıl geçilir?
Kanun'un 3. maddesine göre kat irtifakı, yapının tamamı için düzenlenen yapı kullanma izin belgesine dayanarak kat mülkiyetine resen çevrilir. Yani iskân alındıktan sonra maliklerin tek tek tapuya başvurması beklenmez. İşlem gecikirse arsa malikinin ya da kat irtifakı sahiplerinden birinin istemi de yeterlidir.
Kat irtifakı kurulurken yönetim planı verildiği için geçişte yeniden istenmez.
Kat irtifaklı daire almak riskli mi?
Tek başına risk sayılmaz; yapımı süren her binada tapu böyledir. Asıl soru binanın bitip bitmediğidir. Bina yıllar önce bitmiş, içinde oturuluyor ama tapu hâlâ kat irtifakındaysa iskân alınamamış demektir. Nedenini satıcıdan değil belediyeden öğrenin.
Bakılacak üç şey var:
- Belediyede iskân dosyası açılmış mı, eksik olarak ne yazıyor?
- Dairenin bugünkü hâli onaylı projeyle aynı mı?
- Tapudaki arsa payı, bağımsız bölüm numarası ve eklentiler doğru mu?
İskânsız binada apartman yönetimi
Kat mülkiyetine geçilmemiş olması binayı yönetimsiz bırakmaz. Kanun'un 17. maddesine göre yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi kullanılmaya başlanmışsa yönetimde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır. Aidat, yönetici seçimi ve kat malikleri kurulu bu kurallara göre işler.
Bu yazı genel bilgi verir, hukuki danışmanlık değildir.
Bilgilerinizi bırakın, sizi arayalım.
Sık sorulan sorular
Kat irtifaklı tapu ile daire satılır mı?
Satılır. Devredilen, arsa payı ve ona bağlı kat irtifakıdır. Alıcı, binanın bitip bitmediğini ve iskân durumunu ayrıca araştırmalıdır.
Kat mülkiyetine geçmek için maliklerin hepsinin başvurması gerekir mi?
Hayır. İskân alınmışsa çevirme resen yapılır; maliklerden birinin istemi de yeterlidir.
Kat karşılığı sözleşmede hangi tapuyu alırım?
İnşaat sürerken kat irtifakı kurulur. Bina bitip iskân alındığında kat mülkiyetine çevrilir.
