Kısaca
- Hesap malik sayısına göre değil, arsa payına göre yapılır.
- Toplantı çağrısı ilanla ya da noterle yapılır, karar tutanağa bağlanır.
- Katılmayan malike teklif bildirilir; 15 gün içinde kabul etmezse payı satışa çıkarılabilir.
Salt çoğunluk nasıl hesaplanır?
6306 sayılı Kanun'un 6. maddesi “hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu” der. Arsa payları eşit olan on daireli bir binada altı dairenin imzası yeter.
Paylar eşit değilse hesap değişir. Zemin kattaki büyük bir dükkânın payı birkaç dairenin toplamını geçebilir. Bu yüzden ilk iş, güncel tapu kayıtlarından arsa payı cetvelini çıkarmaktır.
Hangi konular salt çoğunlukla kararlaştırılır?
- Binanın yeniden yaptırılması
- Yöntemin seçilmesi: kat karşılığı, hasılat paylaşımı ya da başka bir usul
- Parselin komşu parselle birleştirilmesi (tevhit), ifraz ve terk işlemleri
- Payların satışı
- Yıkım ve yapı ruhsatı için gereken başvurular
Karar toplantısı nasıl yapılır?
Çağrı
Maliklerden biri toplantı ister. Yer ve saat muhtarlıkta, bina henüz yıkılmadıysa bina kapısında 15 gün ilan edilir; noter aracılığıyla da bildirilebilir.
Toplantı ve tutanak
Toplantı, hisselerin en az salt çoğunluğuyla yapılır. Alınan karar imzalanıp tutanağa bağlanır.
Katılmayanlara bildirim
Karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif, tapuya elektronik tebligat adresi bildirmiş maliklere bu adresten, diğerlerine noterle ya da muhtarlıkta 15 günlük ilanla iletilir.
Bekleme
Bildirimden itibaren 15 gün içinde teklif kabul edilmezse pay satışı için il müdürlüğüne başvurulur.
Karara katılmayan malikin payına ne olur?
Pay, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nın tespit ettirdiği rayiç değerden az olmamak üzere, anlaşan diğer paydaşlara açık artırmayla satılır. Riskli yapılarda pay satılana kadar işlem tekrarlanır; alıcı, yapılan anlaşmaya uymayı kabul eden üçüncü bir kişi de olabilir.
Çağrıdaki ya da tebligattaki bir usul hatası satışı da ruhsatı da geciktirir. Bu adımları bir avukatla yürütmenizi öneririz. Bu yazı genel bilgi verir, hukuki danışmanlık değildir.
Bilgilerinizi bırakın, sizi arayalım.
Sık sorulan sorular
Karar almak için binanın yıkılmış olması gerekir mi?
Hayır. Yönetmeliğe göre riskli yapının bulunduğu parselde bina yıkılmadan da karar alınabilir.
Toplantıya gelmeyen malik sonradan katılabilir mi?
Evet. Kendisine bildirilen teklifi 15 gün içinde kabul ederse payı satışa çıkarılmaz.
Üçte iki kuralı hâlâ geçerli mi?
Hayır. 7471 sayılı Kanun'la oran salt çoğunluğa indirildi.
Kaynaklar
- 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (mevzuat.gov.tr, güncel metin)
- 7471 sayılı Kanun, Resmî Gazete 9 Kasım 2023, sayı 32364
- 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği (mevzuat.gov.tr, güncel metin)
